連載 ｢医師による医師のための財テク術｣ の23回目は､ 一棟投資について考察します｡ 筆者自身はこの手法について関心はあるものの､ まだ始めておりません｡ 一緒に勉強していければ幸いです｡

※本記事は執筆者の個人的な意見であり､ 特定の投資方法の効果を保証するものではありません｡ 投資は自己責任でお願いします｡

一棟投資のメリット

まずおさらいです｡ 1Rマンションや1LDKマンション投資は､ マンション一室のみを保有する ｢区分所有｣ とよばれる不動産投資です｡

写真はイメージです

一方､ マンションやアパート全体を所有するのを一棟投資といいます｡ 第21回で解説した築古アパート投資も一棟投資ですが､ メインの目的が ｢節税｣ という点で区別しました｡ 一棟投資のメリットは下記の通りです｡

1. 修繕や管理費をコントロールし､ スケールメリットを生かせる
2. 空室リスクが平準化する
3. 様々な空室対策ができる
4. 土地も評価対象となり､ 銀行評価が付きやすい

区分所有のマンションを購入すると､ 管理費や修繕積立金のほか､ 集金代行費などもかかります｡ 一棟マンションは管理費の効率化も図れます｡

区分所有の一室が埋まるかはゼロか100しかありませんが､ 一棟投資では何戸も部屋があり､ リスクが分散されます｡ 区分所有では管理組合の意向に沿った方法でしかリフォームなどもできませんが､ 一棟では自分が思うままにリフォームしたり､ ペット可にしたりして家賃水準を引き上げることもできます｡

一棟投資のデメリット

写真はイメージです

デメリットは､ スケールが大きいため､ いわゆる ｢外れ物件｣ をつかんでしまった場合のリスクが高くなる点です｡

億単位の契約でようやく一棟オーナーになったと思いきや､ 大規模な修繕が必要になってしまったり､ 立地などの影響で入居率が上がらず赤字を垂れ流すことになってしまったりする恐れもあります｡

もう一つ､ 銀行融資が受けづらいという点もあります｡ 一棟投資は､ 投資というより事業としての色が強くなります｡ 単なる住宅ローンなら医師としてのキャリアや高収入であるという点で融資条件は良くなりますが､ 不動産事業に関しては ｢素人｣ である医師が大半でしょう｡

写真はイメージです

一棟投資で億単位の融資を引き出すには､ 小規模の物件でしっかりと黒字を作り出し､ 事業家として信頼できることを銀行側に示す必要があります｡

｢節税｣ のためにマンション投資で赤字を作りまくってしまっていると､ 融資を受けられず資産を最大化する機会を失うことにもなりかねません｡ 最終的に一棟投資を目標にする場合には､ 小口案件で良好な決算を積み重ねることが必要といえるでしょう｡

まとめ

いかがでしたでしょうか｡ 今回のTake Home Messageは

• 一棟投資はスケールメリットを生かした不動産事業ができる
• 融資を受けるためには小口案件から良好な決算を積み上げる必要がある

となります｡

プロフィール

HOKUTO関連コンテンツ

1. 投資は研修医から始めるべし！その心得とは
2. 投資よりも外勤しまくる方が稼げる？
3. 医師はインフレに弱い？ インフレ社会を生き抜く術とは
4. インフレに弱い医師､絶対してはいけないこと
5. 医師にオススメの投資銘柄は？
6. 【医師必見】投資の王道 S&P500の欠点は?
7. 医師必見! 暴落は敵か味方か
8. 多忙な医師､株価の暴落を予見できるのか
9. 医師の資産､どれだけ投資に回せばいいの？
10. 骨にしみる痛税感…医師ができる節税は？
11. ｢赤字にして節税｣ ってホントにいいの？
12. ｢借金は悪｣ なのか…融資について考える
13. 医師が勧誘される代表格 ｢ワンルームマンション投資｣ ってどうなの？
14. 医師必見！1Rマンションのキャッシュフローの罠
15. 医師必見！ ｢1Rマンションで節税｣に騙されてはいけない
16. ｢先生だけ特別に…｣ は信じていい？
17. 1Rマンション投資､ サブリース契約はあり？
18. どうして1Rマンション投資がなくならないのか
19. 筆者オススメ！1LDKマンション投資って？ (前編)
20. 筆者オススメ！1LDKマンション投資って？ (後編)
21. 中古アパート投資で一気に節税？
22. 節税対策のはずが､ 余計な税金を払うハメに…