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 ｢不動産投資｣  と聞くとネガティブなイメージを抱く先生も多いのではないでしょうか｡ ただ､ しかしながら､ 実際の仕組みをしっかり理解すれば､ 効率的な節税と資産形成を実現する最適解になり得ます｡ 今回はその理由を解説します｡

1.目安は年収1250万円

日本は累進課税制度です｡ 課税所得が一定水準を超えると､ 所得税率は33％以上となり､ 住民税と合わせると税負担はさらに重くなります｡ その点､ 医師は税負担が非常に重くなりやすい代表的な職種といえます｡

検討の目安として､ 年収1,250万円を超える層は高税率帯に入り､ 節税効果もあるため運用の安定度が飛躍的に上昇します｡

年収1,000万~1,250万円の方は個別判断となり､ 年収1,000万円未満であれば､ ふるさと納税やiDeCo､ 住宅ローン控除といった一般的な制度の活用で十分対応可能です｡

2.不動産を活用してよい人

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医師であれば全員が対象かというと､ そうではありません｡ 不動産には固有のリスクがあります｡

• 空室
• 設備故障
• 金利上昇
• 固定資産税

これらは必ず発生します｡ 税率が低い状態で不動産を保有すると､ 節税効果が小さいため､ リスクだけが前面に出ます｡ 資金余力が十分でなければ､ 突発的な支出で運用が不安定になる可能性があります｡

少なくとも年収1,000万円以上､ 理想は1,250万円以上｡ ここに達して初めて､ 検討の土台に乗ります｡ つまり､ 対象は世の中の給与所得者全体の5.5%に限られます｡

3.最適解とは何か

では冒頭の ｢最適解｣ とは何か｡ 定義は明確です｡

｢本業に集中しながら､ 手取り収入を増やし､ 安全に出口を迎えられる方法｣

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重要なのは再現性です｡ 計画における数字の変動要素が少なく､ 価格や効果が機械的に決まるかによって判断できます｡

価格の変動要素が大きい投資は､ 投資でありながらギャンブルの要素が大きく､ 本業に集中しながら行うには向いていません｡

4. 代表的な選択肢

【表1】MRTメディアパートナーズ提供

不動産の代表的な選択肢を整理します【表1】｡

① 一棟×新築

収益性は高い一方､ 節税効果は限定的｡ 融資条件や必要資金は属性や金融機関次第で変動が大きく､ 純資産が億を超える層向け｡

② 一棟×中古

減価償却により高い節税効果は期待できるが､ 出口戦略が難しい｡ 木造･鉄骨物件は修繕リスクや賃料下落リスクが高く､ 運用難易度は高い｡

③区分×新築

物件価格が相場より高いケースが多く､ 節税効果は限定的になりがち｡

④ 区分×中古

価格の適正化が進んでいる中古市場では､ 現況賃料と立地を精査すれば資産価値維持が見込めます｡ 築年数が進んでいるため減価償却費を大きく計上でき､ 本業所得との損益通算により還付を受けることが可能です｡

少額の自己資金で購入し､ 税還付を活用しながらローン返済を進め､ 適切なタイミングで売却する｡ これが､ 医師にとって再現性の高いモデルです｡

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価格が需供バランスで変動したり､ 属人的な交渉に左右されたりする投資は､ 本業が多忙な医師とは相性が良くありません｡

中古区分マンションの売買市場はルールが確立され､ 価格透明性が高く､ 出口設計も比較的描きやすい｡ 社会的信用の高い医師であれば､ 好条件の融資を引き出しやすく､ 自己資金を抑えた運用が可能です (仲介市場は異なる)｡

成功の鍵は､ ｢どの不動産会社に依頼し､ 自転してお金を増やすシステムを作れるか｣ にあります｡

まとめ

節税と資産形成は ｢誰にでも必要な万能策｣ ではありません｡ 年収帯､ 税率､ 資金余力を踏まえたうえで､ 再現性のある方法を選択することが重要です｡

本業に集中しながら､ 税制の仕組みを活用し､ 手残りを最大化する｡ その延長線上に資産形成があります｡

具体的な対策は､ 収入構造や家族構成､ 将来設計によって変わります｡

• 不安があり踏み出せない
• 何から始めるべきか分からない

そのような方でも､ まずは現状を整理することが第一歩です｡

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