さまざまな投資を比較･検討してきた私が､ メインとしているのが ｢1LDKマンション投資｣ です｡ 連載 ｢医師による医師のための財テク術｣ の19回目では､ その特徴などをご紹介します｡ 

※本記事は執筆者の個人的な意見であり､ 特定の投資方法の効果を保証するものではありません｡ 投資は自己責任でお願いします｡

1LDKマンションができる背景

最初に､ ポジショントークとなっている可能性があることをご承知おき下さい｡

写真はイメージです

これまでの連載でご紹介した1Rマンションは､ 実は東京23区全てで条例､ もしくは指導要綱による規制がされています｡ 規制対象は部屋面積によって定められ､ 区によって異なりますが､ 概ね40㎡未満の物件です｡ こうした狭小物件に対して

• 一戸あたりの最低専有面積 (概ね25㎡以上) を設定
• 総戸数に占める専有面積が一定以上の物件の割合を設定
• 1Rマンションの建築主に対し､ 一定の税金を課税 (例 : 豊島区)

などの規制がかかります｡ 東京23区では1Rマンションを作る際､ 一定面積 (概ね40㎡) 以上の部屋を一定数作る必要があり､ だいたい高層階に1LDKなどの広めの物件を配置します｡

写真はイメージです

こうして作られた都心の1LDKの中古物件で良いものを狙っていくというのが私の手法です｡ ちなみに､ 大阪･福岡の規制は最低専有面積18㎡以上とゆるく､ 必ずしも1LDKが作られるわけではありません｡

伊豆･鎌倉など都心から少し離れた場所に広い家をという需要も一部にあります｡ ただ､ 人口減少社会で都心以外の物件価格･賃貸需要が今後も安定して推移するかは疑問なので､ 私は都心物件のみを投資対象としています｡

1LDKの供給状況について

【図1】Gate.Channelより引用 *¹⁾

【図1】は､ マンションの専有面積と家賃単価を示したものです｡ 面積が倍になっても､ 家賃が倍になるわけではありません｡ 一般に専有面積が増えると家賃単価/㎡は下がることが知られています｡

㎡単価が高いと利回りも上がり､ 販売価格を上げて業者が利益を確保しやすくなります｡ このため､ 投資用の1Rマンションが乱立するわけです｡

【図2】国土交通省の資料 *²⁾ より筆者作成

【図2】は全国のデータですが､ 田舎で1Rマンションの賃貸がほとんどないことを考慮すると､ 都心の1LDKの供給は非常に少ないと推察することができます｡

豊富な賃貸需要

核家族化､ 晩婚化などを背景に､ 夫婦だけの単独世帯 (DINKS : Double Income No Kids) と呼ばれる家族が増加しています｡ こうした世帯が1LDKのメインターゲットとなります｡

コロナ禍で在宅ワークが増え､ 単身者であっても自宅に仕事場が欲しいという入居者が増えているとされています｡ さらに､ オフィスを縮小して在宅ワークを推進したことで住宅手当を出している企業の割合､ 支給額ともに増加しているのも好材料です【図3】｡

【図3】国土交通省の資料 *³⁾より筆者作成

こうした豊富な需要を背景にし､ 入居者の入れ替えの際には賃上げも狙える環境にあるのが大きな魅力です｡

賃料が高くなるメリットは､ 必然的に入居者の属性が良くなる点です｡ 低年収の層に多いとされる賃料の滞納や近所トラブルの発生を避けられます｡

医師が本業の我々にとって､ 無用のトラブルに巻き込まれにくいことも大きな魅力の一つでしょう｡

まとめ

いかがでしたでしょうか｡ 今回のTake Home Messageは

• 都心の1LDKマンションは希少性が高い
• 豊富な需要を背景として､ 賃上げも狙える環境にある

となります｡ 次回は引き続き､ 1LDKマンション投資の特徴を掘り下げていきます｡

プロフィール

出典

*¹⁾ Gate.Channel : 家賃が2倍で面積は2.5倍になる｡ 部屋の広さと家賃との相関関係について (2016/08/15)

*²⁾ 国土交通省 : 令和5年度住宅経済関連データ

*³⁾ 国土交通省 : 令和3年度住宅市場動向調査

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